비상의 탄생 배경

대한민국의 상가 임대차 시장은 오랜 시간 동안 ‘임대인 중심’ 구조로 작동해 왔다. 상가를 보유한 임대인이 조건을 제시하고, 임차인은 그 조건을 수용하거나 포기하는 방식이 관행처럼 굳어졌다. 이 과정에서 임차인은 정보 비대칭, 협상력 부족, 과도한 임대료와 불합리한 계약 조건을 감내해야 했고, 상가는 점점 ‘선택받는 공간’이 아니라 ‘버텨야 하는 공간’이 되어 갔다.

문제는 이 구조가 임차인만의 고통으로 끝나지 않는다는 데 있다. 최근 수년간 전국적으로 상가 공실률은 구조적인 상승세를 보이고 있다. 통계청과 국토교통부 자료에 따르면, 중대형 상가 기준 전국 평균 공실률은 2023~2024년을 거치며 13~14% 수준을 기록했고, 일부 지방 상권과 신도시, 2·3층 상가는 20%를 초과하는 사례도 적지 않다. 이는 단순한 경기 변동의 문제가 아니라, 수요자인 임차인의 목소리가 시장 구조에 반영되지 못한 결과라는 점에서 구조적 문제로 해석할 수 있다.
출처: 통계청 「상업용부동산 임대동향조사」, 국토교통부 「상업용부동산 통계」

임차인의 실패는 곧 임대인의 손실로 이어진다. 과도한 임대료로 시작한 창업은 단기간 폐업으로 이어지고, 폐업은 다시 공실을 낳는다. 공실이 장기화되면 상권 전체의 이미지가 하락하고, 결국 임대료 인하나 자산가치 하락으로 귀결된다. 즉, 현재의 임대차 시장은 ‘임대인이 유리한 구조’가 아니라, 실상은 임차인·임대인 모두에게 비효율적인 구조로 고착화되어 있는 셈이다.

비상은 바로 이 지점에서 출발했다. “왜 상가는 임차인이 선택할 수 없는가?”라는 질문에서 시작해, “임차인이 먼저 조건을 제시하고, 임대인이 경쟁적으로 제안하는 구조는 불가능한가?”라는 역발상으로 이어졌다. 자동차 시장에서 구매자가 조건을 제시하면 딜러가 가격을 경쟁하는 구조, 중고차·프리랜서·외주 플랫폼에서 이미 검증된 ‘역경매(Bidding)’ 모델을 상가 임대차 시장에 적용할 수 있다는 판단이었다.

비상의 핵심 철학은 단순하다. 상가는 더 이상 ‘찾는 것’이 아니라 ‘선택하는 것’이어야 한다. 임차인은 원하는 임대료, 면적, 업종, 입지, 렌트프리, 인테리어 지원 조건 등을 명확히 제시하고, 임대인과 중개인은 그 조건에 맞춰 경쟁적으로 제안을 한다. 이 과정에서 임차인은 협상력을 회복하고, 임대인은 실제 수요에 기반한 합리적 조건을 제시함으로써 공실 리스크를 줄일 수 있다.

또한 비상은 단순히 임차인을 보호하는 플랫폼에 머물지 않는다. 공실 해소 → 임차인 생존율 제고 → 상권 회복 → 자산가치 안정이라는 선순환 구조를 목표로 한다. 이는 상가 시장을 단기 수익 중심이 아닌, 지속 가능한 생태계로 전환하려는 시도다. 특히 소규모 자영업자, 초기 창업자, 업종 전환을 고민하는 임차인에게는 실패 확률을 낮추는 현실적인 대안이 될 수 있다.

비상은 ‘임차인을 위한 플랫폼’이면서 동시에 ‘상가 시장을 살리기 위한 플랫폼’이다. 정보 비대칭을 줄이고, 협상의 주도권을 회복하며, 시장의 신호를 수요자 중심으로 재정렬하는 것. 이것이 비상이 탄생한 본질적인 이유다. 상가 공실이라는 사회적 문제를 구조적으로 해결하기 위한 하나의 실험이자, 상가 임대차 시장의 패러다임을 전환하려는 도전이 바로 비상이다.